Vente d'un bien démembré : comment passer le relai avec l’assurance vie

La donation avec réserve d'usufruit est une valeur sûre de l'ingénierie patrimoniale. Notamment pour son intérêt fiscal. Mais que se passe-t-il quand le bien démembré doit être vendu ? Olivier Dajnak, responsable de l'ingénierie patrimoniale et financière de Vie Plus / Suravenir, détaille les précautions à prendre. Et comment utiliser l’assurance vie.

Donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants en conservant l'usufruit, c'est engager un relais familial. Le donateur part avec le témoin de l’usufruit et ses héritiers, nus propriétaires, le récupèreront sur la ligne d'arrivée, le jour de son décès. L’opération offre trois avantages fiscaux. D’abord, la nue-propriété vaut moins cher que la pleine. L’assiette éventuellement soumise aux droits est donc moins importante. À 58 ans, l'assiette taxable de la donation s’établit ainsi à 50 % de la valeur du bien, selon le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts. A cet âge, un bien immobilier de 400 000 euros donné par un père à ses deux enfants affichera donc une assiette fiscale de 100 000 euros pour chacun. Valeur en pleine propriété : 400 000 €. Valeur de la nue-propriété : 200 000 € (400 000 X 50 %). Valeur par enfant : 100 000 € (200 000 € / 2). Si les choses sont bien faites, deuxième avantage fiscal, il faudra alors actionner l’abattement fiscal de 100 000 € entre parents et enfants. Un abattement qui se reconstituera ensuite au bout de quinze ans. Enfin, troisième avantage fiscal, au décès de l’usufruitier, la pleine propriété sera reconstituée… en franchise de droits. La stratégie patrimoniale est imparable à une réserve près selon Olivier Dajnak, responsable de l’ingénierie patrimoniale et financière de Vie Plus, la filière de Suravenir (Groupe Crédit Mutuel Arkéa) consacrée aux CGP. Jamais sur la résidence principale ! « Imaginez le dimanche, avec votre belle-fille, autour du gigot, lui demander l'autorisation de faire des travaux sur votre résidence principale ». Car l’usufruitier n’est pas libre de ses actions sur le bien démembré !

Cela dit, la vie étant faite d’aléas, il arrive que le bien démembré doive être vendu avant le décès de l’usufruitier. Sur la cession d’un bien démembré, la règle par défaut est cash : chacun repart avec la valeur de son seul droit, nu-propriétaire d'un côté, usufruitier de l'autre. Tout l'édifice patrimonial construit pour reconstituer la pleine propriété en franchise de droits s'effondre en une signature. Pour l'éviter, une seule parade : prévenir le notaire avant la cession et organiser, en amont, le report du démembrement sur un autre support. Réflexe de base : racheter un autre bien immobilier, mais l’intérêt patrimonial n’est pas toujours évident. Olivier Dajnak préconise une autre piste : reporter le démembrement sur un actif financier - part de SCPI, contrat de capitalisation ou… contrat d'assurance vie. Démembrer des SCPI ou un contrat de capitalisation, la pratique est fréquente. Mais un contrat d’assurance-vie ! Quesaco ? Un quasi-usufruit ? Non ! Une pratique permise par certains assureurs, mais pas tous.

Dans le détail, en cas de report du démembrement sur un contrat d’assurance vie, le nu-propriétaire devient le souscripteur et l’assuré du contrat, l'usufruitier… toujours usufruitier et toutes les parties signent une convention de démembrement qui fixe les règles du jeu. À charge pour elle de définir l'étendue des rachats. Un enfant nu-propriétaire pourra cantonner sa mère usufruitière aux seuls fruits du contrat : elle rachète les intérêts, il récupère la pleine propriété intacte à son décès. Mais rien n'empêche d'aller plus loin : « si elle rachète plus que les fruits, elle va cette fois constituer un quasi-usufruit sur cette part qui dépasse les fruits », précise Olivier Dajnak. Une nuance qui a son prix : l'article 774 bis du Code général des impôts regarde désormais le quasi-usufruit d'un mauvais œil et complique la déduction fiscale de la dette de restitution au décès.

Denier dernier point technique, et non des moindres : la clause bénéficiaire. Elle doit prévoir deux scénarios. Le plus probable d'abord, le décès de l'usufruitier avant le nu-propriétaire : ce dernier redevient plein propriétaire et désigne librement par exemple son conjoint ou ses enfants. Mais il faut aussi prévoir l'inverse ! En cas de décès du nu-propriétaire en premier, il convient d’organiser le report du démembrement sur les bénéficiaires suivants. Atypique ce report d’un démembrement sur un contrat d’assurance-vie ? La demande progresse, observe Olivier Dajnak, notamment parce que les « notaires ont un peu de difficulté avec ce report de démembrement ». Faute d'y penser, ils mettent par défaut fin à une stratégie patrimoniale bâtie sur plusieurs décennies. Preuve que la vente d’un bien démembré est un exercice sportif nécessitant un minium d’entraînement.