On a déchiffré les chiffres 2025 de collecte des SCPI

L’ASPIM, principale association professionnelle des gestionnaires de SCPI, a publié les chiffres clefs de la collecte pour 2025. Et + Encore a les étudié pour vous…

Vu la crise du marché, la baisse des prix et la raréfaction des transactions, il y a depuis 2023 une réelle fenêtre d’opportunité pour les lancements de SCPI. Mais dans le même temps, le marché de la collecte d’épargne manque de capacité de rebond. La collecte brute 2025 des SCPI s’est élevée à 5,5 milliards, contre une moyenne décennale de 6,3 milliards. Dans le détail, elle se rapproche des chiffres de 2015 et 2016. Une époque où le niveau des taux longs français étaient déjà descendu vers les 1 % et où les fonds en euros était aux alentours des 2 %. Qui dit lancer de nouveaux produits implique en effet pouvoir les alimenter. À l’automne 2025, Patrimonia Capital et Rendement a dû fermer et rembourser ses souscripteurs, faute de collecte suffisante. Un an après le lancement au public, il faut en effet avoir collecté 15 % du capital social. En 2014, le bilan de l’ASPIM annonçait dix-huit lancements ; il n’y en a eu que douze cette année. Et la tendance ne devrait pas s’accélérer en 2026.

Une définition claire et précise de ce qu’est un lancement mériterait au passage d’être mise en place : création juridique, visa de l’Autorité des marchés financiers, début de commercialisation… Surtout car l’association professionnelle interdit à juste titre les communications sur les performances avant un an.

La collecte nette s’est élevée en 2025 à 4,55 milliards d’euros. Un chiffre en hausse de 29 % par rapport à l’année précédente. Corum l’emporte avec 815 millions, soit près d’un tiers de plus que le second Arkea REIM (600 millions). Il est de bon ton de noter la forte concentration de la collecte, puisque les quatre premiers (Corum, Arkea REIM, Iroko et Alderan) pèsent 51 % du total. Si les près de 20 % de parts de marché de Corum sont exceptionnels, le phénomène de concentration n’est pas nouveau. Dans la délirante année 2022, où la collecte nette avait franchi la barre des 10 milliards d’euros, Corum dominait Primonial REIM, devenu depuis Praemia, La Française REM et Sofidy. Au total, ces quatre larrons pesaient 38 % du marché selon les chiffres de nos confrères de pierrepapier.fr. Mais Corum, qui venait de chiper la première place à Primonial, n’était qu’à 10,7 % de parts de marché… La concentration de la collecte nette se renforce donc sur un marché où l’ASPIM recense 55 acteurs.

Si le classement de la collecte a beaucoup bougé, le classement des plus gros gestionnaires d’encours de SCPI évolue beaucoup plus lentement. Sur un an, la capitalisation globale du marché progresse de 0,8 % à 89,09 milliards. Comparé à 2024, la Française REM, leader sur le marché, reste leader mais avec des encours désormais sous la barre des 10 milliards. Recul également pour Praemia, toujours second. En revanche, la baisse des encours de 10 % chez Amundi immobilier lui coûte sa troisième place au podium au profit de Corum. Hormis le gestionnaire présidé par Frédéric Puzin, seul Sofidy parvient à voir ses encours progresser d’une année sur l’autre dans le Top 7, même si dans le classement, la filiale de Tikehau perd une place. À la différence du marché de la collecte, ici, on déconcentre : la part de marché des quatre principaux opérateurs perd quatre points à 35 %.

Avec 76 % de la collecte nette, les SCPI diversifiées se détachent assurément : elles amassent 3,35 milliards, portant leur encours à 18,57 milliards. En apparence, insignifiant en 2024, le bureau fait de la résistance avec 16 % de la collecte nette. Certes, les 777 millions en question pèsent peu comparés aux 49,4 milliards de la catégorie, mais tout de même ! Gare toutefois aux effets d’optique. Les premiers collecteurs de la catégorie, avec 98 % de parts de marché, sont trois SCPI de Corum : Corum Origin, Corum Eurion et Corum XL. Trois produits dont il est difficile de dire qu’ils mettent la classe d’actif bureau au cœur de leur communication. Mais pour mémoire, depuis la nouvelle classification de 2021, le SCPI diversifiées doivent reposer sur trois actifs d’actifs, sans qu’une ne franchise le seuil de 50 %. Les bureaux, en fait il faut dire à prédominance bureaux, ne sont donc pas forcément 100 % bureaux. A titre d’exemple, Corum Origin est à 58 %.

Dans l’univers des SCPI, les grandes gagnantes de 2025 ne sont pas des premières mains. Corum Origin s’appelait Corum Convictions à ses débuts et elle a plus de dix ans. Côté diversifiés, les produits dans le Top 7 ne sortent pas juste du berceau. A vrai dire, dans le classement, il y a peu de changements par rapport 2024 si l’on tient compte du reclassement cette année des SCPI Corum en bureaux. Une entrée, Sofidynamic de Sofidy, avec 120 millions de collecte. Et une sortie : Vendôme Régions, renommée NCAP Régions, de Norma Capital avec 93 milliards de collecte contre 109 en 2024. Plus que les classements, les dynamiques importent. Transitions Europe conserve sa couronne, et accélère sa collecte (560 millions en 2025, contre 431 en 2024). Le mouvement est encore plus fort pour Comète d’Alderan : 399 millions, contre 109. Tout comme Epargne Pierre Europe (Atland Voisin), 292 millions, contre 192. Iroko Zen garde un bon rythme avec 513 millions, contre 358, en dépit du lancement d’Iroko Atlas avec une collecte de 77 millions portée par deux phases sponsors particulièrement réussies. Seul Remake Live décélère un peu à presque 200 millions en 2025, contre 256 en 2024. A noter, la société de gestion pilotée par Nicolas Kert et David Seksig innove avec le lancement de SCPI millésimées, avec un premier lancement sur le Royaume -Uni.

Difficile de dresser un tableau des SCPI sans évoquer les sujets de liquidité. La Place a été en mesure d’absorber presque un milliard de parts en attente, mais il reste du travail à faire. Fin décembre 2025, 2,79 milliards restaient en attente, contre 2,36 milliards fin 2024. Au passage, partageons les remarques souvent entendues en plateau d’avoir de la part de l’association professionnelle une communication pas seulement sur les seules collectes nettes, mais aussi sur les collectes brutes. Car l’information est plus complète : le surcroît de transparence sur ce marché ne pourrait qu’être bénéfique.

Dans le Top 7 des SCPI avec des parts en attente, six d’entre elles ont franchi le cap de 10 %, niveau où la règlementation impose la convocation d’une assemblée générale des porteurs. Les fonds de remboursement ont montré leur limite et la porte de sortie la plus probable est la suspension de la variabilité du capital. Paref y a déjà recouru, suivi prochainement par Praemia REIM, la Française REM et Perial. Cette évolution est tout sauf anecdotique, car elle modifie profondément le modèle de distribution…