Cet immobilier qui change la vie des consommateurs…

Elle est partout dans la vie quotidienne ! Elle peut aussi être un thème d’investissement. Elle, c’est la logistique, métier historique de Telamon. Explications de ce marché immobilier très particulier, avec un zoom sur le produit maison accessible… dans certaines assurances-vie seulement.

C’est pas chouette ! Vous commandez un objet un jour et le recevez le lendemain. Ce miracle repose sur une infrastructure physique considérable : des entrepôts, des plateformes de tri, des parcs logistiques… Bienvenue dans le monde de la logistique, le coeur de métier du Groupe Panhard à ses débuts en 1995. Panhard ? Il n’était pas question de Telamon ! Exact, c’est en 2022 que le groupe a changé de nom après avoir étoffé ses activités. A la logistique sont venues se greffer les parcs d’activité et le résidentiel. Aux activités de promotions immobilières, se sont rajoutés l’investissement et la gestion d’actifs. Telamon est ainsi devenu société de gestion de portefeuille agréé par l’Autorité des marchés financiers en 2014.

En vingt ans, le monde de la logistique lui aussi a beaucoup évolué. « On est passé d'une classe d'actifs assez marginale, avec des rendements élevés, explique Christophe Bouthors, président de Telamon, à une vraie compétition avec les utilisateurs eux-mêmes qui développaient une grosse partie du portefeuille. » La grande révolution durant la période ? Le e-commerce, gros consommateur de mètres carrés logistiques. Amazon vient ainsi d'annoncer 15 milliards d'euros d'investissements en France, avec la création de quatre nouvelles plateformes et 7 000 emplois. « Pour le même volume de marchandises traitées, on a besoin d'à peu près trois fois plus de mètres carrés de logistique qu’en distribution traditionnelle en grande distribution ou en magasin spécialisé ». La demande est croissante. Face à elle, des contraintes pour développer de nouvelles capacités, notamment avec la réglementation sur l’artificialisation des sols. Résultat : après des années de stabilité, les loyers ont connu une hausse de 30 à 50% entre 2019 et 2024 selon les géographies.

La thèse d’investissement est là pour Christophe Bouthors : « Entre une demande structurellement dynamique et une capacité à créer de nouvelles surfaces de plus en plus contraintes, la tension sur les loyers logistiques reste notre conviction centrale sur le moyen-long terme. ». Ce qui n’empêche pas nouvelles surfaces de plus en plus contraintes ponctuellement des baisses de régime sur le marché, avec par exemple une baisse de la demande placée en 2024 de 30%.

Pour investir à long terme de cette classe d’actifs, Telamon a joué la carte de la SC, la Société Civile, en assurance-vie. A date, Nao Logistics est référencée chez Sélencia et Swiss Life. A priori, les autres ne suivront qu’une fois réglés les sujets autour d’un décret publié le 30 avril dernier sur les unités de comptes en assurance vie (voir bonus). Ce véhicule investit en immobilier logistique et en parcs d'activités, avec une exposition quasi pure à cette classe d'actifs. Depuis son lancement, elle affiche une performance supérieure à 20 % selon Quantalys.

Pour investir en immobilier dans le cadre d’une assurance vie, plusieurs solutions existent. L’une toutefois s’est fait une place particulière dans le cœur des assureurs et des sociétés de gestion : les sociétés civiles. Atout de la souplesse, de la gestion de la liquidité… Le régulateur, lui, a vu le dossier différemment. Pour l’AMF, les SC n’étaient pas contrôlées. A vrai dire, pas grand monde ne savait comment les cataloguer juridiquement parlant. Puis une solution apparut : « autres FIA », sympathique catégorie à qualifier aussi de « résiduelle ».

Un décret publié le 30 avril 2025 vient encadrer leur présence dans les contrats d'assurance vie. Priori, les sociétés civiles concernées pourront opter pour le statut ELTIF, le cadre européen des fonds de long terme, pour conserver leur éligibilité. Pour Christophe Bouthors, le président de Telamon, « pour un produit jeune et peu chargé en stock comme le nôtre, la bascule devrait se faire sans modification significative. »