Ces SCPI qui osent vraiment sortir de nos frontières

Sur le papier, l'international est partout dans les nouvelles SCPI. Dans les faits, la plupart ne quittent jamais vraiment la zone euro. Deux acteurs ont pris un aller simple pour plus loin. Direction les États-Unis pour Principal Inside, le Royaume-Uni pour Remake UK 2025. Voyage au cœur de ces nouvelles offres.

Les SCPI diversifiées ont capté 65 % de la collecte brute en 2025, loin devant les bureaux (24 %). Mais les amateurs de Bourse, s’ils ne sont pas bêtement amoureux du MSCI World, le savent : un placement soi-disant diversifié peut ne pas l’être en réalité. Le monde des SCPI n’échappe pas à la règle. Diversification géographique ou en classe d’actifs ? Comme sensible en anglais, « diversifié » peut parfois être un faux ami.

La carte géographique des SCPI diversifiées est claire : la grande majorité se contentent de répartir leurs actifs entre l'Allemagne, les Pays-Bas, l’Irlande et l'Espagne. Dans cet environnement, deux lancements récents détonnent : Principal Inside et Remake UK 2025. La première a vocation à faire des États-Unis l’un de ses principaux terrains de chasse et la seconde, elle, est entièrement dédiée au Royaume-Uni.

La genèse de ses produits n’est pas le fruit du hasard. Guillaume Masset, actuel président de Principal AM, a créé sa structure française il y a plus de quinze ans. Une structure agréée par l'Autorité des Marchés Financiers depuis 2013. Cinq ans plus tard, elle rejoint le groupe américain Principal, acteur du top 10 mondial de la gestion d'actifs immobiliers avec plus de 100 milliards d'euros sous gestion. Pendant quinze ans, cette maison a fait franchir l'Atlantique à des investisseurs institutionnels dans les deux sens. L'idée de Principal Inside lancée l'an dernier : ouvrir cet accès aux épargnants français.

Chez Remake, l'histoire part d'un constat opportuniste. Après le succès de Remake Live, fonds diversifié à stratégie pan-européenne, la société a investi près de 300 millions d'euros au Royaume-Uni et s'est heurtée aux limites d'un produit généraliste face au volume d'opportunités identifiées outre-Manche. Solution : un fonds thématique dédié, millésimé 2025. Une SCPI à capital fixe avec des frais d’entrée dans une maison qui avait bâti sa réputation sur un fonds à capital variable sans frais d'entrée !  David Seksig, co-fondateur de Remake avec Nicolas Kert, assume pleinement : « les fonds ouverts doivent être diversifiés et les fonds thématiques doivent être fermés ».

Remake UK 2025 assume sa direction : fonds fermé, période de collecte de dix-huit mois courant jusqu'à mars 2027, objectif de collecte de 50 à 100 millions d'euros. Tout l'immobilier commercial est éligible, sauf le résidentiel. Durée de détention minimale : sept ans, avant qu'une dissolution ne soit proposée aux associés une fois le taux de rendement interne (TRI) cible atteint. Le chiffre ? 9 % net de frais hors impôts, porté par un taux de distribution moyen visé de 6,5 %.

Le parcours envisagé pour Principal Inside est tout autre : diversification géographique entre les États-Unis et huit pays européens hors France, toutes classes d'actifs confondues. Les trois premières escales se sont pourtant concentrées aux États-Unis - santé et éducation, en Floride et au Texas. Et la croisière a enfin fait ses emplettes en Europe, avec un immeuble mixte bureaux et data center loué à un locataire technologique aux Pays-Bas. Autre singularité : le groupe Principal met à disposition une ligne de fonds propres pour sécuriser des acquisitions avant même que la collecte n'arrive, une avance de trésorerie qu'une jeune SCPI ne pourrait pas s'offrir seule. L'objectif du produit à dix ans ? 6,5 % de TRI et 6 % de distribution brute.

La logique du timing est la même des deux côtés de la Manche comme de l'Atlantique : ces marchés ont chuté les premiers, ils repartent les premiers. Au Royaume-Uni, la dette immobilière historiquement à taux variable a précipité les ventes forcées quand la France, avec des crédits à taux fixe, permettait d'attendre. Résultat : des baisses de valeur atteignant 40 %, contre 30 % aux Pays-Bas, et des transactions à Londres autour de 7 000 euros le mètre carré. Un niveau plus vu depuis quinze ans ! Les volumes de transactions y ont rebondi de 30 à 35 % en deux ans, et les loyers de bureaux affichent le potentiel de revalorisation le plus élevé d'Europe, jusqu'à 45 % à quatre ans. Aux États-Unis, l'argument est presque identique : une prévision de croissance à 2,6 % contre 0,7 - 0,8 % en zone euro, une inflation plus haute qui tire les loyers et un cycle décorrélé de l'Europe.

Pour les investisseurs, l’ouverture internationale pose la question du risque de change. Ni Principal ni Remake ne le couvrent systématiquement. Le calcul est arithmétique : pour Remake UK 2025, une couverture du sterling coûte environ 150 points de base par an, en continu, quand la volatilité de la devise ne s'établit qu'à 4,5 % sur trois ans. Le risque est ponctuel, une facture de la couverture serait permanente. Même logique sur le dollar. « Si on couvre le change, ça vient gommer tout l'intérêt d'aller investir à l'étranger », tranche Guillaume Masset.

Reste la question de l’intégration de ces produits dans une stratégie patrimoniale. David Seksig est catégorique : Remake UK 2025 n'a pas vocation à constituer une exposition immobilière isolée pour un client. Ce produit vise à compléter un portefeuille déjà construit. Du côté de Principal, on se vit plus comme un produit cœur de portefeuille en raison de la décorrélation des actifs entre Europe et Etats-Unis. Deux façons de diversifier en sortant des sentiers battus.