Ce que nous dit le bilan de santé des SCPI au 1er trimestre 2026…

L’Aspim, association professionnelle des gérants de fonds immobiliers, a publié le premier bilan trimestriel des SCPI. Comme à l’accoutumée, certains acteurs ont voulu devancer l’appel et publiant des données imprécises. L’effet de la course à la rapidité sur les réseaux sociaux ! Voici notre analyse argumentée, moins d’une semaine après cette publication.

L’Aspim se félicite d’une collecte nette trimestrielle de 1,15 milliards d’euros, soit 10,1 % de plus que le premier trimestre de l’année passée. Cette progression - certes réelle - mérite d’être nuancée. Car en 2025, il y avait eu 41,2 millions de collecte nette négative pour cause de fonds de remboursement (Buroboutic Métropoles et Ficommerce Proximité de Fiducial Gérance, Selectinvest 1 de la Française REIM, PFO2 de Perial AM, Accimo Pierre de BNP Paribas REIM, Novapierre 1 de Paref Gestion, Crystal Rente d’Intergestion). Un chiffre tombé à 20,8 millions en 2026 avec Crédit Mutuel Pierre 1, Epargne Foncière, Selectinvest 1 chez La Française REM, AEW Opportunités Europe et Atout Pierre Diversification chez AEW, Paref Evo de Paref Gestion, Genepierre chez Amundi Immobilier, Selectipierre 2 – Paris chez Fiducial Gérance, Primovie chez Praemia, Aestiam Agora et Aestiam Horizon chez Aestiam. Premier trimestre dans la lignée de l’année passée donc, sans rupture affichée.

Moins de fonds de remboursement, mais plus de passage en capital fixe. Ou plutôt de suspension temporaire de la variabilité du capital pour être politiquement et juridiquement correct. Après, Novapierre Résidentiel de Paref Gestion, la liste s’allonge avec Primopierre (Praemia), Crédit Mutuel Pierre 1, LF Grand Paris Patrimoine, Selectinvest 1 (La Française REM), Perial Grand Paris et PFO 2 (Perial AM) ainsi qu’Opus Real (BNP Paribas REIM). La présence dans cette liste d’anciens défenseurs du fonds de remboursement, comme d’autres acteurs, témoigne que le fonds de remboursement peut éventuellement résoudre des problèmes ponctuels, mais en aucun cas des problèmes structurels !

Dans la délirante année 2023, les SCPI avaient collecté 2,38 milliards d’euros au premier trimestre. Le Top 4 (Corum, Primonial devenu Praemia, AEW et Sofidy) pesait 39 % de total du marché. En ce début 2026, le Top 4 pèse 54,4 % du marché. Contre 55,8 % à pareille époque en 2025. Le marché reste donc ultra concentré. Derrière cette stabilité apparente, des changements d’acteurs et de classement. Avec notamment l’entrée dans ce Top 4 d’Alderan en lieu et place d’Atland Voisin, témoigne qu’une partie du marché est tiré par les nouvelles offres.

Voilà l’occasion de plonger dans le détail des sociétés. A défaut de s’enorgueillir de la plus forte taille, Wemo REIM peut se flatter d’afficher la plus forte progression, passée en un an de 5 à 46 millions d’euros de collecte. Les clefs du succès de Wemo One, tout de même cinquième collecte de la place en diversifié ! Une très sympathique performance globale annuelle en 2025, mais aussi des équipes commerciales très actives. MNK Partners, également en haut du classement en termes des performances fait moins bien en termes de collecte, à 9 millions d’euros de collecte sur le trimestre.

Dans les fortes dynamiques également, parmi les nouveaux joueurs, Swiss Life AM France avec Mistral Sélection (13,4 millions). Allianz Immovalor avec le repositionnement d’Allianz Home en Allianz Diverscity (12,1 millions de collecte). Tout comme Edmond de Rothschild REIM et son fonds EDR Europa (30,7 millions de collecte). Elevation Capital Partners passe de 3 à 9,8 millions avec Elevation Tertiom, Mata Capital double notamment grâce à Osmo Energie (17,5 millions) . Un peu en deçà, mais avec une réelle dynamique, Altara IM avec Alta Convictions (15 Millions) et Epsicap REIM avec cette fois deux produits : Epsicap Nano (13,2 Millions) et Epsicap Explore (3,5 millions).

Alors que trois assets passent du zéro au rouge en collecte nette (Praemia, Fiducial Gérance et Aestiam), deux font le sens inverse : BNP Paribas REIM recollecte 9 millions grâce à Imarea Pierre et Perial 4 millions, avec Perial Opportunités Opportunités Europe (2,6 millions) et Perial Opportunités territoires (1,1 millions).

Côté leader, la dynamique est du côté d’Iroko. La société talonne sur le trimestre ses concurrents de Corum, affichant de réelles gains parts de marché par rapport à l’année passée. Le lancement d’Iroko Atlas s’est bien passé, avec 38,4 millions sur le trimestre tandis qu’Iroko Zen garde un bon rythme (124,7 millions de collecte, contre 149 l’an dernier). Forte dynamique aussi du côté d’Alderan. Comète fait plus qu’un voyage éclair et permet à la maison dirigée par Rémy Bourgeon de rentrer dans le Top 4 avec 132 millions de collecte sur son dernier lancement, en plus des 12 millions dActivimmo..

Corum et Arkea REIM, eux, se maintiennent à haut niveau mais avec effet booster. Relai de croissance attendu à Transitions Europe, en hausse de 2025 à 2026 avec tout de même 145,1 millions sur le trimestre, Momentime se limite à 4,3 millions sur les trois premiers mois de l’année.

Du côté de la société de gestion dirigée par Frédéric Puzin, Corum USA affiche une collecte de 7 millions pour son dernier produit, Corum Usa. Pour un acteur désormais troisième gestionnaire des SCPI de la place, cela relève d’une opération « pièces jaunes ». Mais l’heure est désormais au lancement de Corum Start. Un produit présenté comme révolutionnaire. Seul l’avenir dira si cette nouveauté aura même que Corum Convictions en son temps…

La SCPI est-elle un produit de saison ou il n’y a pas d’heure pour en manger ? Pour le savoir, la rédaction a étudié de près les statistiques de collecte nette trimestre par trimestre depuis 2019. Résultat des courses : la saisonnalité est faible. Chaque trimestre pèse entre 20 et 30 % du total annuel, là où la perfection parfaite se situerait à 25 % ! Peu de saisonnalité, certes, mais des changements de régime. Le premier au second trimestre 2020, avec une forte baisse de la collecte. L’effet Covid ! Dès le troisième trimestre 2020, la collecte reprend son rythme. Avant d’accélérer à compter du 4ème trimestre 2021 et jusqu’au 1er trimestre 2023… C’est-à-dire après que les valeurs de réalisation aient commencé à baisser.

Depuis le rythme de coursière tourne autour du milliard par trimestre, un peu moins depuis la fin 2023, plus un peu depuis la rédaction étudiée 2025. Sauf imprévu, le marché devrait donc pouvoir absorber cette année une collecte proche, voire légèrement supérieure à l’an dernier. Et vous, vous avez mis combien dans vos projections budgétaires ?