SCPI : la recette du savoir bien vieillir

Quarante ans de carrière et une collecte brute toujours positive. Dans un marché des SCPI où les « vieilles » sont souvent considérées comme des poids morts, Immorente fait figure d'exception.

Le marché ne cesse de parler de SCPI jeunes ! Curieux usage du vocabulaire. Car la durée de vie réglementaire d’une SCPI est en général de 99 ans. Un peu plus que l’espérance de vie humaine. Impossible donc de compter en années « chiens ». Les « jeunes » SCPI sont en réalité des bébés. Des bébés en forte croissance – on grandit plus à un an, qu’ à vingt-quatre, nés de surcroît dans un cycle haussier favorable. Immorente, elle, n’est plus un bébé, ni une jeune, ni une ado ; c’est une adulte. Dans deux ans, elle fêtera ses quarante ans. Autant dire, qu’elle a connu la crise des années 90, les déboires du crédit, le Covid et le retournement de taux. Et elle porte bien son âge. Contraint de faire un choix dans la nouvelle gamme maison, offerte par le rapprochement de Tikehau Investment et de Sofidy (voir encadré), Nicolas Van Den Helde, directeur de la distribution France, a reconnu : « mon cœur bat toujours Immorente ». Ce n'est pas de la nostalgie. C'est une conviction fondée sur les chiffres.

Immorente, c’est déjà une marque. Et des encours ! A la fin du trimestre de 2026, elle était la plus importante SCPI de la place avec presque 4,4. La seconde, Primovie de Praemia, est à 4,2 milliards, et la troisième, Epargne Foncière (La Française REM) à 4,1 milliards de capitalisation. Quatre, à deux doigts des 4 milliards, Corum Origin. Une SCPI santé et deux SCPI bureaux…

Immorente a elle commencé sa carrière immobilière avec le commerce de centre-ville, ADN historique de Sofidy. À la fin des années 1990, elle s'est élargie à la périphérie, puis aux bureaux. Aujourd'hui, Immorente est une SCPI diversifiée au sens plein du terme : commerce, bureau, hôtellerie, hôtellerie de plein air, logistique, co-living senior. Totalement dans les codes de la modernité ! Son patrimoine a été constitué couche par couche. A la clef, 3 200 unités locatives. En matière de granularité, les nouveaux entrants peuvent encore s’accrocher.

Cette ancienneté permet de faire tourner le patrimoine et de jouer sur deux tableaux à la fois. D'un côté, Immorente saisit les opportunités : 450 millions d'euros investis depuis janvier 2024. De l'autre, elle gère : depuis plus de quinze ans, la SCPI pratique l'arbitrage actif pour nettoyer son patrimoine et dégager des plus-values. Environ 10 % de la distribution annuelle est ainsi composée d'éléments exceptionnels. Une part significative, mais maîtrisée.

Le taux de distribution brut 2025 s'établit à 5 %. Idem pour la performance globale annuelle, en l’absence de revalorisation du prix de la part. La performance de 2025 est reconduite comme objectif pour 2026. Un rendement solide, ni spectaculaire ni honteux, mais supérieur à la moyenne du marché, témoignage d'une machine rodée. Conséquence capitale : Immorente garde une dynamique commerciale. La SCPI affiche une collecte brute positive : 67 millions d'euros en 2025, déjà 12 millions sur le premier trimestre 2026. C'est là une singularité réelle dans le segment des SCPI dites « établies ».

Cette situation a des effets positifs sur la liquidité. Comme les « vieilles » très largement commercialisées dans la phase de bulle, Immorente doit gérer des clients désireux de sortir. Les parts en attente de rachat ? Elles existent : 2 % du nombre de parts en circulation au 31 décembre 2025, mais reculent : 1,4 % au 31 mars 2026. La direction affiche une stratégie claire : « sortir par le haut », en s'appuyant sur la collecte pour résorber le stock sans casser les prix. Preuve qu’en matière de SCPI, il est un point clef : savoir bien vieillir.

Depuis le 1er mai 2026, Sofidy n'existe plus en tant qu'entité juridique. La société de gestion a été absorbée par Tikehau IM, dont elle était filiale depuis l'acquisition par Tikehau Capital en décembre 2008. La marque Sofidy est conservée, un signal envoyé aux partenaires historiques présents depuis près de quarante ans.

Pour les CGP, la première réponse est rassurante : les fonds restent les mêmes, les équipes de gestion restent en place. Mais la fusion ouvre une dimension nouvelle. Les commerciaux couvrent désormais la totalité de la gamme Tikehau IM, qui s'articule autour de quatre expertises : la dette privée (plus de 26 milliards sur 53 milliards d'actifs sous gestion), le private equity thématique (aéronautique, cybersécurité), la gestion obligataire (dont le fonds à échéance Tikehau 2031 en high yield) — et, bien sûr, l'immobilier, héritier direct de l'expertise Sofidy. Un interlocuteur unique capable de répondre sur l'ensemble de ces univers : c'est le pari de la plateforme unifiée.