SCPI : comment investissent les stars de la collecte ?

Ces deux sociétés de gestion ont pesé pour plus d’un milliard de collecte en 2025. Avec des produits diversifiés, mais pas seulement… Crédit, risque de change, marchés privilégiés, nous avons voulu savoir où ils investissaient. L’occasion de faire un point de gestion sur quatre produits phare de la place. 

600 millions d’euros de collecte en 2025 chez Arkea REIM, 494 chez Alderan. Ces deux sociétés de gestion occupent donc les premières du classement de la collecte aux côtés de Corum (815 millions) et Iroko (590). Leur point commun : elles ont développé ces dernières années des SCPI. Chez Alderan, la stratégie SCPI a débuté par un produit spécialisé sur la logistique. Puis fin 2023, Comète a vu le jour. Pour Miranda Khabiri, directrice de la stratégie et de la gestion des fonds : « l’idée était vraiment de lancer un nouveau produit taillé pour ce nouveau cycle, pour aller chercher des opportunités sur un terrain de jeu plus large ». Chez Arkea REIM, on n’est pas passé par la case SCPI spécialisée. En revanche, l’Europe a de suite été au goût du jour avec Transitions Europe. Autre point commun des deux maisons : une philosophie prudente sur l’effet de levier, limité voire inexistant. Il faut dire que lorsque l’on a de la collecte, et que l’on a tiré les leçons des événements des quatre dernières années, le jeu de la dette ne vaut pas forcément la chandelle…

Où investissent donc ses gestionnaires stars ? Et avec quels résultats ? Déjà, chez Arkea REIM, comme chez Alderan, le marché immobilier européen est jugé favorable aux acquéreurs malgré une reprise encore fragile. La remontée récente des taux d’intérêt prolonge une période où les rendements à acquisition demeurent élevés. Pour Yann Videcoq, président d’Arkéa REIM, la fenêtre d’investissement reste ouverte : « On est encore dans une crise immobilière dont on ne voit pas le bout et cette fenêtre d’opportunité est encore très importante pour nous. »

La sélectivité devient toutefois déterminante. Les marchés les plus recherchés, comme l’Espagne, voient les taux se comprimer tandis que d’autres géographies offrent encore des points d’entrée attractifs. La diversification géographique apparaît ainsi comme un levier clé pour maintenir la performance. Miranda Khabiri souligne également l’importance d’une approche opportuniste : « On n’a pas de marché qu’on adore, on a des marchés qu’on regarde… il faut qu’ils aient une cohérence en termes d’opportunités, de fiscalité et surtout de liquidité. » Dans ce contexte, les revenus locatifs, la qualité des locataires et l’emplacement redeviennent les principaux moteurs de performance. Pour les revalorisations liées à la baisse des taux, il faut encore attendre.

Transition Europe est la première SCPI lancée par Arkéa REIM en 2023. Dans les documents réglementaires, c’est une SCPI sur la zone euro avec la possibilité d’avoir un peu de France. En pratique, elle investit exclusivement dans la zone euro hors France avec une stratégie multi-actifs centrée sur l’immobilier des nouveaux usages. L’objectif est de construire un portefeuille équilibré. Tel est à priori le cas de toutes les SCPI diversifiées de la place puisque pour intégrer cette catégorie, il faut ne pas être investi à plus de 50 % sur une seule classe d’actifs. Une mesure vérifiée au bout de trois ans pour les jeunes SCPI. Mais Yann Videcoq veut adopter une approche plus stricte : aucune exposition géographique ou sectorielle n’a vocation à être supérieure à un tiers du patrimoine.

Dès son lancement, Transitions Europe s’était distinguée avec une performance avec 8,16 % en 2023. Un résultat qui cassait les codes de la profession… Depuis, elle a toujours affiché une performance supérieure à 8 % (8,6 % de performance globale annuelle en 2025), alors que son objectif à long terme est fixé à 6 %. Le succès repose également sur une capacité de déploiement rapide de la collecte. Yann Videcoq souligne : « Quand vous nous confiez un euro, on l’investit dans les trois mois qui suivent. » Sans oublier le dynamisme et le maillage terrain des équipes commerciales…

Côté gestion, la discipline sur la concentration va influencer certains choix. Arkea REIM prévoit toutefois de ralentir ses investissements en Espagne. Ce marché ibérique pèse en effet 36 % du total, et les prix y ont progressé. Transitions Europe s’intéresse en revanche de près à la Pologne, notamment avec des investissements en bureaux prime en centre-ville, offrant des taux supérieurs à 9 %. La gestion vise un taux moyen d’achat à 7,5 %, en équilibrant équilibrer des actifs défensifs à rendement plus faible, comme la logistique et le commerce, avec des opportunités opportunistes plus rémunératrices, comme le bureau.

Lancée fin 2023, Comète constitue la SCPI diversifiée internationale d’Alderan. Elle investit exclusivement hors de France, en Europe, Amérique du Nord et potentiellement en Océanie, avec une approche multi-classes d’actifs. Pour son deuxième exercice, en 2025, la SCPI a affiché une performance de 9 %, sans revalorisation de parts. A long terme, l’objectif de distribution est autour de 6 % avec une ambition légèrement supérieure en termes de taux de rendement interne de 6,5 %. Traduction pratique, le prix de la part a vocation à bouger…

La stratégie consiste à construire un portefeuille opportuniste en fonction des cycles immobiliers et des conditions de change. Miranda Khabiri insiste sur cette logique : « En période de constitution de portefeuille, l’idée est d’aller chercher les opportunités tant que c’est le moment. » Côté classes d’actifs, la diversification est déjà au rendez-vous. Fin 2025, le commerce pesait 27,6 %, la logistique 23,9 % et l’hôtellerie, 16 %. Précision capitale dans la cohérence de gamme : le terrain de jeu de la logistique est partagé entre Activimmo pour la zone euro et Comète pour le reste du monde. En l’occurrence, la logistique de Comète est principalement en Pologne et en Grande Bretagne.

Pour 2026, Alderan prévoit d’accélérer ses investissements au Canada, profitant d’une parité euro-dollar canadien jugée favorable. Le Royaume-Uni reste également une zone clé, tandis que la société poursuit son développement dans plusieurs pays européens déjà ouverts. La stratégie varie selon les marchés : logistique et retail parks en Pologne, opérations hôtelières ou logistiques en Amérique du Nord, ou encore actifs diversifiés en Europe occidentale.

Evidemment, pas question de regarder un produit largement hors zone euro sans s’intéresser à la stratégie en matière de change. Réponse : Alderan privilégie une couverture du risque de change sur les flux locatifs, mais ne couvre pas les acquisitions et intègre le niveau du change dans son intérêt – ou pas - d’investir dans tel ou tel marché.

Lancée début 2025, Momentime est la deuxième SCPI d’Arkéa REIM. Elle vise à compléter Transition Europe en investissant en France, désormais mise de côté par Transitions Europe, mais aussi hors zone euro, notamment au Royaume-Uni. L’idée d’une stratégie diversifiée sur l’immobilier des nouveaux usages est, elle, conservée.

En 2025, la SCPI a collecté près de 50 millions d’euros lors de sa première année. C’est bien loin des résultats de Transitions Europe (550 millions). Preuve que le fameux principe « un tiens vaut mieux que deux tu l’auras » est applicable à la distribution… L’an dernier, Momentine n’avait pas de performances passées. Tel n’est plus le cas : la performance globale annuelle est 9,15 % en 2025. Soit mieux que Transitions Europe. Et cela pourrait se reproduire cette année à nouveau, même si à long terme, ces deux SCPI d’Arkea REIM ont un même objectif de performance de 6 %. Conséquence de cette nouvelle donne : la collecte a déjà commencé à s’accélérer sur le premier trimestre 2026.

Côté investissements, le Royaume-Uni constitue une composante importante, avec une exposition cible entre 20 % et 30 %, afin de bénéficier de la profondeur du marché tout en limitant le risque de change. En la matière, Arkéa REIM privilégie une limitation de l’exposition devise plutôt qu’une couverture systématique, considérant que les investissements réalisés sur une longue durée lissent naturellement les effets de change. La France pourrait monter à 20 % du patrimoine. L’occasion pour Yan Videcoq de tordre le cou à une idée reçue. « La fiscalité française fait perdre de 20 à 30 points de base de performance », reconnait-il. Mais les taux de rendement sont aujourd’hui supérieurs à nombre de pays européens. Le taux de sa dernière acquisition dans l’Hexagone ? « Plus 8,5 % ! »

Activimmo constitue la SCPI historique d’Alderan, dédiée à la logistique et aux locaux d’activité en zone euro. Elle a distribué 5,5 % en 2025, avec un objectif similaire pour 2026. La SCPI conserve une stratégie prudente avec une collecte maîtrisée et un recours limité à l’effet de levier. La gestion reste concentrée sur la logistique européenne, avec une approche opportuniste sur l’effet de levier uniquement lorsque les conditions de marché sont favorables. La société maintient une collecte raisonnable, permettant de déployer les capitaux sans pression. Pour les conseillers et leur client, elle est une brique spécialisée destiné à être utilisée dans une allocation globale diversifiée.