Primopierre et SCPI : Marc Bertrand cash !

Fin connaisseur des SCPI, président de Praemia REIM France, Marc Bertrand a la réputation de dire les choses sur le plateau d’« Et + encore ». Au menu de notre dernier échange : la forte baisse de Primopierre sur le marché secondaire, la désintermédiation des SCPI et le marché immobilier. Ce qu’il faut en retenir.

La première confrontation sur le marché secondaire de Primopierre était très attendue. Depuis belle lurette ! Confrontée aux difficultés du marché du bureau, cette SCPI avait demandé en septembre 2024 de suspendre la variabilité de son capital pour laisser acheteurs et vendeurs déterminer la valeur de la part. « Niet », avait répondu l’assemblée générale sous la pression des détenteurs institutionnels. Un an et demi plus tard, et alors que les parts en attente continuaient d’augmenter, une nouvelle assemblée générale a finalement changé. Le 7 janvier 2026, elle disait « oui ».

Le 26 mars 2026 à 16 heures, le marché secondaire avait été mis en place pour donner lieu à la première confrontation. Il y en aura désormais une tous les derniers jeudis du mois à cette même heure. La vérité du marché ? 45 euros, hors frais. Soit une baisse de près de 60 % par rapport au dernier prix affiché par la SCPI. Comparé à la dernière valeur de réalisation publiée, la décote est de 43 %. « C’est douloureux pour les associés », avoue sans détours Marc Bertrand, le président de Praemia REIM France.

Une analyse de cette première confrontation permet toutefois de tirer des leçons aussi bien sur Primopierre que sur les SCPI en général. Point numéro un, les écarts entre ordres d’achat et de vente demeurent très larges. Preuve que certains vendeurs n’ont pas encore intégré les réalités de marché et que certains acheteurs ont un appétit féroce… Preuve aussi que le retour du « capital fixe », après près d’une une décennie de « capital variable » va nécessiter un brin de pédagogie. Second constat, alors que la SCPI avait plus de 220 millions de parts en attente, le carnet d’ordre a vu l’afflux de vendeurs divisé par à peu près vingt. L’occasion de se rendre compte que si la SCPI a certains atouts, le carnet d’ordre chronologique est une option gratuite pour les sortants. D’où le réflexe en période de crise, « pourquoi donc ne pas tenter sa chance ? » On ne sait jamais… sur un malentendu ! Troisième constat : pour Marc Bertrand, la décote constatée se situe en milieu de fourchette des décotes constatées sur les foncières spécialisés en bureaux.

Sur Primopierre, l’heure est désormais de recréer de la fluidité sur le marché secondaire. Avec la nécessité de « travailler » la SCPI ! « Rappelons que si nous avions 10 % de parts en attente, 90 % des autres parts avait l’ambition d’être conservées. » Techniquement, le passage à capital fixe éclaircit l’équation de la liquidité pour la société de gestion. Elle sait ne plus avoir de collecte, mais ne pas devoir vendre des immeubles popur alimenter un fonds de remboursement. Marc Bertrand clarifie la feuillle de route. « Le taux d’endettement frôle la limite statutaire de 40 %. » A la clef, des ventes d’immeubles pour baisser la dette, mais également pour assurer les investissements dans certains immeubles. Objectif : améliorer le taux d’occupation. « La recovery, si l’on parle en bon français, pourrait s’apparenter à un plan quinquennal et se matérialisera dans la performance graduellement ».

A l’heure où Primopierre a suivi la même voie que Novapierre Résidentiel, et où d’autres SCPI prendront le même chemin, se posent des questions sur la place des intermédiaires sur le marché. D’autant que certains acteurs suivent autant une stratégie de distribution directe qu’intermédiée. Marc Bertrand y voit davantage un mouvement cyclique qu’un bouleversement structurel. « Je crois qu’il y a plutôt des mouvements de cycles et de balanciers que des mouvements de fond. Il est encore un peu tôt pour conclure à une désintermédiation. » Selon lui, plusieurs modèles devraient coexister : distribution via réseaux, plateformes directes et développement du B2C par certains acteurs. L’équilibre entre ces canaux reste encore en construction, dans un marché qui se recompose progressivement.

Et le marché immobilier, où en est-il ? Au-delà de Primopierre, Marc Bertrand distingue clairement plusieurs dynamiques selon les classes d’actifs. Santé, hôtellerie, logistique ou commerce apparaissent globalement stabilisés, avec des cash-flows et des valeurs relativement résilients. Le bureau reste en revanche le segment le plus exposé. Le marché doit encore absorber les effets combinés du télétravail, des nouvelles attentes des entreprises et des transformations structurelles de l’usage des bureaux. Cette mutation s’inscrit dans la durée, avec des besoins croissants de travaux, de repositionnement et parfois de reconversion. Dans ce contexte, l’environnement macroéconomique ajoute une couche d’incertitude. Le scénario d’une baisse rapide des taux s’éloigne, tandis que les investisseurs adoptent une posture plus attentiste. La liquidité des marchés immobiliers pourrait ainsi rester limitée dans les prochains mois.