Eden : troisième SCPI d'un gérant atypique

Dans l'univers des SCPI, Advenis s'était jusqu'à illustrée avec des produits très spécialisés. L'un sur l'Allemagne, l'autre sur l'Europe du sud. Eden, la dernière née de la gamme, est elle une diversifiée européenne. Objectifs et premiers résultats.

L’année 2025 s’est inscrite dans un contexte de reprise progressive du marché immobilier. Sans être encore pleinement dynamique, le marché montre des signes d’amélioration par rapport à 2024. Cette reprise reste toutefois marquée par une forte concentration de la collecte, notamment dans l’univers des SCPI, où un nombre limité de supports capte la majorité des investissements.

Dans ce contexte, Advenis a enregistré une année globalement positive, avec un peu plus de 60 millions d’euros de collecte sur l’ensemble de ses trois SCPI (75 millions en collecte brute). Ces résultats doivent être appréciés à la lumière de la maturité différente des véhicules : Eurovalis, spécialisée sur l’Allemagne existe depuis dix ans, Elialys, focalisée sur l’Europe du Sud lancée il y a six ans, et Eden, diversifiée a été créée fin 2024. Pour 2026, certaines perspectives apparaissent favorables, notamment en Allemagne, où un important plan de relance économique et des mesures fiscales en faveur des entreprises pourraient soutenir l’activité immobilière tertiaire.

Lancée en décembre 2024, Eden est la SCPI la plus récente de la gamme Advenis. Pour sa première année complète d’existence, elle a enregistré la collecte la plus importante des trois SCPI du groupe, avec environ 34 millions d’euros en 2025, portant sa capitalisation à près de 42 millions d’euros. Cette SCPI se positionne pour l’heure sur les pays d’Europe du Nord. Les premiers investissements ont été réalisés au Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en Irlande, avec un portefeuille initial de six actifs. À moyen terme, la stratégie prévoit une ouverture vers d’autres marchés nord-européens, notamment les pays scandinaves. En termes de diversification, Eden investit dans plusieurs typologies d’actifs immobiliers, parmi lesquels les bureaux, les commerces et les actifs liés à la formation. L’objectif est de construire progressivement un portefeuille équilibré, tant géographiquement que sectoriellement. À terme, Eden pourrait inclura une exposition à l’Allemagne, premier marché immobilier européen, une fois sa phase de développement initiale achevée.

Sur le plan des performances, Eden a annoncé pour 2025 un rendement brut de 8 %, soit 5,98 % net de fiscalité étrangère, avec un objectif de taux de rendement interne à dix ans de 7,44 %. Eden s’inscrit dans la nouvelle génération de SCPI, avec une accessibilité renforcée et davantage de souplesse pour les investisseurs : absence de frais d’entrée, prix de part fixé à 50 euros, possibilité de versements programmés, réinvestissement des dividendes et souscription entièrement digitalisée en direct

A date, Eden est référencée chez Selencia, premier partenaire assureur sur ce produit. Dans ce cadre, des règles de diversification s’appliquent afin de limiter le poids des SCPI dans l’allocation globale d’un contrat, côté assureur. Par exemple, l’investissement en SCPI peut être plafonné à une proportion donnée de l’allocation totale. De son côté, Advenis souhaite maintenir un équilibre entre les différents canaux de distribution. L’objectif est d’élargir progressivement le référencement auprès d’autres assureurs tout en évitant une dépendance excessive à la collecte via l’assurance-vie.