Sébastien Lecornu avait annoncé ne pas recourir au 49.3. Il l’a finalement utilisé. Voici donc les choix du gouvernement sur la loi de finance 2026. A noter, certains pourraient être retoqués par le Conseil Constitutionnel, qui a été saisi non seulement par des parlementaires, mais aussi par le Premier Ministre.
La loi de finances pour 2026 est d’abord marquée par le grand retour d’un dispositif immobilier locatif. Le terme du statut de « bailleur immobilier privé » a fait long feu, il faudra donc dire Jeanbrun. Ce nouveau mécanisme fiscal est destiné à encourager l’investissement locatif privé et à soutenir la construction immobilière. Il permet aux investisseurs d’acquérir des appartements, neufs ou anciens avec travaux, et de pratiquer un amortissement fiscal sur 80 % du prix d’acquisition. Cet amortissement, compris entre 3 % et 5 % par an selon le niveau de loyer pratiqué, vient réduire les revenus fonciers imposables. Toutefois, comme dans le régime du loueur en meublé, l’amortissement pratiqué sera réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Cet impact fiscal disparaît néanmoins en cas de détention longue, l’imposition sur la plus-value immobilière étant à date exonérée après 30 ans. Par ailleurs, la loi prévoit un possible doublement du plafond de déficit foncier imputable, aujourd’hui fixé à 10 700 euros. En la matière, mieux vaut attendre les précisions via un décret d’application.
Plan d’épargne retraite (PER) : du bon et du moins bon…
L’immobilier locatif est un placement retraite, tout comme le plan d’épargne retraite. La loi de finances modifie certaines règles relatives sur ce placement. Elle permet désormais aux épargnants de rattraper jusqu’à cinq années de plafonds de déduction fiscale non utilisés, contre trois auparavant. Cette évolution offre davantage de souplesse dans la gestion de l’effort d’épargne retraite et dans l’optimisation fiscale. En revanche, la loi met fin à la déductibilité fiscale des versements effectués après l’âge de 70 ans. Certes, les versements restent autorisés, mais ils ne donnent plus droit à une réduction d’impôt. Cette modification renforce l’importance d’anticiper les versements avant cet âge pour conserver l’avantage fiscal associé au PER.
Les gros patrimoines dans le viseur
Voilà pour les mesures les plus marquantes côté grand public. Pour mémoire, certains projets évoqués lors des débats parlementaires n’ont pas été retenus. Le barème de l’impôt sur le revenu n’a pas été gelé et fait l’objet d’une revalorisation de 0,9 %. L’abattement fiscal de 10 % pour les retraités est maintenu. Enfin, le projet d’impôt sur la fortune improductive n’a pas été adopté.
La loi de finances adoptée par 49.3 est toutefois riche de mesures sur ce volet. D’abord, la contribution différentielle sur les hauts revenus, initialement présentée comme temporaire, est prolongée jusqu’à ce que le déficit public repasse sous le seuil de 3 % du produit intérieur brut. Cette prolongation transforme de facto cette contribution en mesure durable ! Les contribuables concernés devront continuer à effectuer une déclaration spécifique et un paiement en fin d’année. Amis de la complexité, bonjour !
Du neuf pour le 150 Ob ter et sur le pacte Dutreuil
Pas de taxe Zucman, ni de taxe sur la fortune improductive, mais la loi instaure une taxation ciblée sur certains actifs considérés comme somptuaires lorsqu’ils sont détenus par des holdings passives. Seules sont touchés les holdings avec un total de bilan de plus 5 millions d’euros. Parmi les actifs concernés figurent notamment les yachts, les bijoux ou encore certains chevaux. A priori, l’impact devrait être limité pour la majorité des structures patrimoniales classiques.
Parallèlement, le dispositif de report d’imposition applicable lors de l’apport de titres à une holding est ajusté. La part du produit de cession devant être réinvestie dans des actifs éligibles passe de 60 % à 70 %. En contrepartie, le délai accordé pour réaliser ce remploi est allongé de deux à trois ans. Cette évolution rend le dispositif plus exigeant en matière de réinvestissement, tout en offrant davantage de temps pour organiser la stratégie patrimoniale après une cession d’entreprise.
Côté non plus cession, mais transmission, deux modifications importantes concernent le pacte Dutreil. D’une part, les actifs considérés comme somptuaires sont désormais exclus du bénéfice de l’abattement fiscal de 75 % applicable lors de la transmission d’entreprise. D’autre part, la durée de l’engagement individuel de conservation des titres passe de quatre à six ans. Ces changements allongent la durée globale du dispositif et imposent une attention particulière à la composition de l’actif des sociétés transmises. Ils renforcent ainsi les contraintes juridiques et patrimoniales liées à la transmission d’entreprise.
Bonus - Comprendre la hausse de la CSG
Ce n’est pas une disposition de la loi de finances pour 2026, mais de la loi sur le financement de la Sécurité Sociale. Une augmentation de 1,4 point de la Cotisation sociale généralisée, non déductible, est prévue sur plusieurs catégories de revenus du capital. Elle concerne notamment les dividendes, certains revenus issus de la location meublée non professionnelle et les produits liés au plan d’épargne retraite. En revanche, certains revenus sont explicitement exclus de cette hausse, notamment les produits contenus dans les rachats d’assurance-vie, ainsi que les plus-values immobilières. Inutile de rêver : un jour viendra où un gouvernement réclamera que tout le monde soit traité à la même enseigne au nom de la simplification…
