SCPI « zombies » : faut-il craindre le grand ménage ?
Un distributeur qui compte « une quinzaine, voire vingtaine » de SCPI zombies, un patron de société de gestion qui annonce les rachats, un analyste qui voit une SCPI protégée par un « vrai matelas de sécurité » quand d’autres n’y croient qu’au 30 juin… Avec 237 SCPI pour une collecte divisée par deux, le grand ménage a commencé. Voilà de quoi faire le buzz !
Trop de SCPI, pas assez de collecte
Zombie peut faire penser à Halloween mais c’est aussi le nom donné à certaines SCPI par le monde. Nous sommes face à un paradoxe. D'un côté, 47 SCPI lancées depuis 2023, 237 au total à fin juin. De l'autre, une collecte divisée par plus de deux : 4,56 milliards d'euros collectés en 2025, contre 10,19 milliards en 2022.
Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com estime entre 15 et 20 ces SCPI zombies, c’est à dire des fonds qui ne collectent plus avant d'avoir atteint 100 millions d'euros, souvent le seuil exigé par les assureurs pour les référencer en assurance vie.
David Fermin, un CGP, a relayé le sujet sur LinkedIn avec à la clé, fusions, liquidations ou parts bloquées à la revente.
Jean-François Chaury, DG d'Advenis REIM, annonçait dès janvier que les sociétés de gestion qui n'atteindront pas vite une taille critique feront vraisemblablement l'objet de rachats.
Selon lui, une quinzaine d'acteurs concentrent l'essentiel de la collecte. Et le contexte n'aide pas : l'indice SCPI de Ramify recule de 0,82 % au troisième trimestre, les bureaux de 2,3 %.
Matelas ou mirage ?
Mais, tout n'est pas noir : Remake Kross a levé 21 millions d'euros en moins d'une semaine. Et, Clément Bieber, de SCPI Sans Filtre, salue la décote de 7,6 % d'Alta Convictions (Altarea IM), « un vrai matelas de sécurité ». Réponse cinglante en commentaire de Jonathan Dhiver : « un matelas au 30 juin. Au 31 décembre on verra. » Toujours en commentaires, Clément Bieber ne lâche rien : à 7 % de décote, c'est une marge que beaucoup d'acteurs aimeraient avoir.
Du côté de la rédaction d'Et + Encore, on s'interroge : qui protège les associés d'une SCPI qui fusionne ou se liquide ? Les CGP qui ont placé ces jeunes fonds vont-ils devoir rendre des comptes ? Et avec l'OAT à 5 %, la SCPI en direct garde-t-elle un sens pour les clients fortement imposés ?
On peut en tout cas déjà constater quelques rapprochements, rien que dans les dernières semaines, Theoreim a rejoint Mata Capital; Aestima a racheté Consultim Asset Management, filiale de Consultim Groupe et Altixia REIM a quitté le giron de Cyrus pour LFPI.
