Les secrets de la meilleure SCPI de la place en 2025

Elle affiche un taux de distribution plus de trois fois supérieur à la moyenne de la place. Zoom sur une SCPI jeune, qui ambitionne d’être diversifiée et qui affiche déjà plus de 100 millions de capitalisation.

4,91 %, tel fut en 2025, le taux de distribution moyen des SCPI de la place. Cet indicateur est évalué en rapportant au prix de la part au 1er décembre le total brut des revenus versés. Bref, non seulement le « net in the pocket », mais également les impôts déjà réglés à l’étranger pour les nombreuses SCPI ayant fait leurs emplettes hors de nos frontières. Derrière cette moyenne, des écarts : le résidentiel est à 4,19 %, tout comme la santé. Les bureaux font un peu mieux : 4,62 %. Le commerce est pile poil dans la moyenne (4,91 %). Et seules trois catégories font mieux, franchissant la barre des 5 % : l’hôtellerie (5,1 %), la logistique (5,59 %) et les diversifiées, ratant de peu la barre des 6 % (5,99 %).

Dans le détail, non des catégories mais des SCPI, un trio s’impose : Wemo One sort 15,27 %, devant Reason de MNK Partners (12,90 %) et Sofidynamic (9,04 %). Pour l’anecdote, si le premier reste le même avec un classement en performance globale annuelle, nouvel indicateur cumulant revalorisation (ou dévalorisation) et distribution, le second et le troisième s’échangent leur place respective.

Derrière le succès, un homme : Ivan Vagic. Devenu entrepreneur à 27 ans, fort d’un parcours dans l’immobilier, il a fondé la société de gestion Wemo Reim en 2024. Son idée à terme : créer une SCPI capable d’allier rendement et impact. « On voudrait faire de l’immobilier utile, tout en maximisant la performance », explique-t-il. Mais en 2024, il y a une fenêtre d’opportunité sur un marché immobilier fortement ébranlé par la hausse des taux. À date, Wemo One a déjà franchi les 100 millions d’euros de capitalisation et collabore avec plus de 250 conseillers en gestion de patrimoine. La stratégie immobilière du produit ? Sauf sur la logistique et l’hôtellerie, Wemo One cible des petits actifs inférieurs à 5 millions d’euros. Avec une approche opportuniste et l’objectif de maximiser le rendement. La SCPI a vocation à investir majoritairement hors de France, avec un objectif de 75 % de son patrimoine en Europe et 25 % dans l’Hexagone. L’Espagne, l’Italie et l’Irlande sont déjà au portefeuille.

« Notre ADN, c’est de chercher du yield, de la performance. On distribue tout ce qu’on encaisse », résume Ivan Vagic. L’équipe compte aujourd’hui quatre analystes à l’acquisition, chargés d’identifier les opportunités. En cas de forte collecte, leur nombre augmentera pour préserver la qualité d’analyse et de sélection. À cette occasion, la SCPI pourrait faire évolution sa tarification : aux frais d’entrée, pourrait s’ajouter une ligne de frais sur les acquisitions pour étoffer l’équipe d’acheteurs.

Le taux de distribution de 15,27 % en 2025 est évidemment atypique. Le rendement acte en main s’établit ainsi à 8,24 %. La différence ? D’abord, un cycle d’investissement extrêmement rapide, plus rapide que le délai de jouissance des parts, actuellement de 6 mois. Ensuite, un léger effet de levier avec 11 % de loan to value, mesure du ratio d’endettement. Cet effet mécanique jouera encore quelques années : en 2026, Wemo Reim prévoit un objectif de distribution à deux chiffres et la vitesse de croisière, avec un objectif de distribution 7 %, devrait être touchée en 2029/2030.

En attendant, pour 2026, la maison de gestion vise une capitalisation de 200 millions d’euros. La stratégie reste inchangée. Elle devra toutefois rééquilibrer le patrimoine, dominé aujourd’hui par le commerce et l’Italie, pour satisfaire à sa classification en diversifiée. A échéance trois ans après le lancement, il lui faudra ne pas avoir plus de 50 % de ses actifs sur aucune des classes d’actifs ! La part des commerces, majoritaire en 2025 (plus de 70 %), sera réduite pour revenir sous ce seuil. La composition géographique devrait s’étendre avec de nouvelles implantations européennes. Autre point de l’année en cours : une éventuelle revalorisation du prix des parts. Comme le titre flirte avec la borne basse du tunnel réglementaire, une hausse pourrait intervenir si la valeur de reconstitution l’exige. En 2026, le taux de distribution et sa performance globale annuelle pourraient donc être différents…