Disons moderne, par opposition à classique, plus que jeune par opposition à vieille ! Et essayons de voir quelles sont les caractéristiques de tels produits dans l’univers des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Tant au niveau leur positionnement, leurs pratiques de gestion et leur relation avec les épargnants.
Le point de départ du débat débute en 2012. A cette date, un acteur, aujourd’hui plus gros collecteur de la place, lance une SCPI avec un objectif de performance absolue : 6 %. Jusqu’alors, la logique « marketing » des SCPI visait à expliquer aux épargnants qu’ils mutualisaient un patrimoine immobilier tertiaire, avec un fort biais sur les bureaux, qu’ils recevaient des acomptes trimestriels réguliers et un solde de début d’année suivante en fonction des résultats locatifs.
Diversifiée, signe de modernité ?
Ce point de départ qui fit débat ! « La SCPI est un pur produit de distribution : l’objectif premier est d'offrir un complément de revenu aux épargnants qui nous font confiance », insiste Foulques de Sainte Marie, directeur général de Mata Capital. De son côté, pour Pierre-Antoine Burgala, directeur général d’Iroko, la diversification est le premier axe de modernité. « Pourquoi on fait des allocations en actions, en allant chercher des titres à droite à gauche et différentes classes d'actifs et ne pas le faire en immobilier ? »
Moins de débat en revanche sur la transparence : elle est devenue aujourd’hui un standard incontournable. Les sociétés de gestion cherchent à expliquer plus clairement la formation de la performance, la fiscalité et les acquisitions immobilières. Sans oublier la nécessité de bien expliquer la différence entre rendement brut affiché et revenus réellement perçus par les associés dans un environnement où les investissements hors des frontières hexagonales sont très importants.
Plus de souplesse et d’accessibilité
Le thème de l’accessibilité est lui plus ambigu. Pas de débat sur le principe d’une accessibilité accrue, rendue possible par la digitalisation des processus de souscription et de suivi. Les investisseurs doivent pouvoir désormais souscrire en ligne, programmer des versements réguliers, réinvestir automatiquement leurs dividendes ou investir via différents modes de détention comme le démembrement ou l’assurance-vie. Sur les tickets d’entrée, en revanche, le débat existe. Chez Mata Capital, on peut investir en direct à partir de 300 euros, tandis qu’Iroko reste à 5000 euros. « Il faut rappeler à l'investisseur, au CGP, que le placement fait n'est pas anodin » explique Pierre-Antoine Burgala.
Enjeux autour de la tarification
La distribution mensuelle des dividendes constitue aussi un marqueur de modernité. Elle renforce l’idée de complément de revenu régulier et permet de maintenir un lien plus fréquent avec les investisseurs. Avec évidemment, la possibilité de reverser ces capitaux dans une logique de capitalisation, à la fiscalité près… Commercialement, cette distribution mensuelle sert aussi de point de contact avec l’investissement par l’envoi d’une information.
Enfin, les modèles économiques évoluent. Certains gestionnaires, comme Iroko, remettent en question les frais de souscription traditionnels, en cherchant à aligner leur rémunération sur la performance de gestion, tandis que d’autres, comme Mata Capital, conservent un modèle classique pour soutenir les réseaux de distribution et financer leur développement.
Bonus - Zoom sur les SCPI de Mata Capital et d'Iroko
Osmo Energie
Lancée en 2024 par Mata Capital, partie d’une gamme comprenant trois produits dont deux sociétés civiles, la SCPI Osmo Énergie a enregistré une collecte d’environ 50 millions d’euros en 2025, portant sa capitalisation à plus de 80 millions d’euros. Elle a délivré un taux de distribution brut de 7 %, avec une distribution mensuelle des revenus. Pour 2026, la société de gestion vise une performance similaire, tout en anticipant une progression mesurée de la collecte, comprise entre 60 et 70 millions d’euros. A noter, cette SCPI est classée article 9 dans le cadre de la réglementation SFDR, soit le plus haut niveau en finance durable.
Iroko Zen
Lancée en 2020, Iroko Zen a collecté de 540 millions d’euros en 2025. Elle affiche une performance globale annuelle (PGA) de 8,13 %, composée d’un taux de distribution brute de 7,14 % et d’une revalorisation de part de 0,99 %. Après plusieurs années de développement, elle se présente désormais comme une SCPI diversifiée à vocation patrimoniale, après avoir été développée sur un concept de « haut rendement »
Iroko Atlas
Commercialisée à partir de septembre 2025, elle a connu un lancement rapide avec plus de 70 millions d’euros collectés en quelques mois. Positionnée comme une SCPI plus dynamique et opportuniste qu’Iroko Zen, elle complète l’offre de la société de gestion. Son univers d’investissement : toute l’Europe en dehors de la France.
